Терраса и верхний этаж в городе, где девять месяцев идут дожди

Квартиру на верхнем этаже в Махинджаури покупатели выбрали в мае, за террасу и за вид на бухту. Терраса шла почти во всю длину квартиры, с выходом из гостиной, и в день просмотра на ней было сухо и ветрено.

В октябре зарядили дожди с ветром с моря. Вода на террасе стояла лужами у стены дома и не уходила. В гостиной у выхода потемнела стена над плинтусом. Хозяева были в городе и видели это сами.

К декабрю уклон переделали, порог подняли, у стены добавили второй трап. Мебель и кадки с растениями убрали в кладовую до весны. Вид на бухту остался тот же, только теперь на него чаще смотрят из комнаты.

Терраса, балкон и лоджия

Балкон выступает из плоскости стены и опирается на свою плиту. Лоджия встроена в объём дома, у неё есть боковые стены и потолок сверху. Терраса это открытая площадка, и под ней чаще всего находится жилое помещение.

В документах по квартире эти слова тоже разные, и как посчитана площадь каждой площадки, видно только там. Что у вашего объекта названо террасой, а что балконом, выясняют до задатка, и документы читает юрист по сделке. В объявлении продавец напишет то слово, которое звучит дороже.

На деле разница в том, что лежит под площадкой и кому отвечать за последствия. Вода с балкона капает вниз на улицу. Вода с террасы, если ей некуда уйти, идёт в перекрытие.

Квартира с террасой и то, что под ней

Открытая площадка над жилым помещением работает как кровля. У неё есть покрытие, под ним слой, который держит воду, уклон, по которому вода идёт, и трапы, через которые она уходит.

Промах в одном из слоёв вылезает не на площадке, а внизу. Сначала пятно на потолке у соседа или в своей комнате под террасой, потом вздувшийся плинтус, потом разговор с мастером и вскрытие покрытия.

Ремонт такой площадки дороже ремонта балкона, потому что переделывать приходится с демонтажем покрытия и с восстановлением слоёв в нужном порядке. Этим и объясняется интерес приёмщиков к террасам, который покупателю со стороны кажется придирками.

Куда уходит вода

Первый вопрос к любой террасе простой. Покажите мне трапы.

Трап это точка, через которую вода уходит с площадки в ливневую систему дома. Их бывает один, бывает несколько, и стоять они должны в самых низких местах. Уклон делают от стены дома к трапу, а не наоборот.

Проверить это можно без приборов. Вылить на площадку ведро воды и проследить, куда она пойдёт и за сколько уйдёт. Лужа у стены или у порога означает, что уклон либо отсутствует, либо идёт не туда.

Решётки трапов на террасах зарастают. Листва, песок, упавшая земля из кадок, и к октябрю вода стоит выше решётки. Чистят их перед сезоном дождей, и это тот самый пункт, который вписывают в маршрут обхода.

Спросите у продавца, куда уходит вода дальше. Бывает, что труба с террасы выведена в общую ливневую систему дома, бывает, что просто на газон под балконом соседа. Второй вариант однажды станет предметом разговора с этим соседом.

Порог и его высота

Между комнатой и террасой порог это последняя защита перед дверью. Когда вода на площадке поднялась выше него, она заходит внутрь, и никакой уклон её уже не остановит.

Низкий порог в один уровень с полом смотрится красиво на фотографиях и продаётся хорошо. В городе, где дождь идёт с ветром, такой выход требует либо хорошего водоотвода прямо у двери, либо дополнительного лотка с решёткой по всей ширине проёма.

Смотрят на пороге три вещи. Его высоту относительно покрытия террасы, есть ли под дверью лоток, и как устроено примыкание покрытия к дверной раме. Третье место на видео не видно совсем, про него спрашивают.

Хозяева, которые пережили одну такую зиму, держат у выхода простое приспособление. Съёмный барьер в проём на время сильных дождей, когда квартира стоит пустой. Выглядит он несерьёзно, а стену у плинтуса сохраняет.

Следы на стене и на потолке по видео

Старую протечку квартира помнит дольше, чем продавец о ней рассказывает. Следы её ищут в четырёх местах.

• Стена в комнате у выхода на террасу, над плинтусом и за ним.
• Потолок в комнате под террасой, если она есть у соседа сверху.
• Угол террасы у стены дома, где покрытие подходит вплотную.
• Откос и подоконник у двери, снизу и с внутренней стороны.

По видео это снимают крупно и с близкого расстояния, с просьбой держать камеру на одном месте несколько секунд. Свежая краска в одном углу комнаты говорит больше, чем целый обход с широкого угла.

Отдельно просят показать нижний край плинтуса и завести камеру за занавеску. Там, где штора висит круглый год, следы остаются незакрашенными.

Осматривать в октябре, а не в июле

В июле терраса в Батуми выглядит безупречно. Сухо, жарко, вода нигде не стоит, покрытие светится. Проверить в такой день водоотвод нельзя никак, кроме ведра воды.

В дождливый месяц та же площадка показывает себя сама. Вода идёт по ней туда, куда уклон её ведёт, лужи встают там, где им место, а решётки трапов либо принимают воду, либо нет.

Покупателю из другой страны проще просить видео дважды. Один раз сейчас, второй раз в первый сильный дождь, и лучше сразу, пока вода на площадке стоит. Продавец, у которого всё в порядке, снимет и пришлёт.

Мебель, растения и ветер с моря

Ветер здесь приходит с воды и бьёт по открытой площадке без помех. Лёгкий стол он переставляет, зонт складывает, тент рвёт по шву за один сезон. Навес на тонких стойках к февралю начинает гулять.

Мебель на террасу берут тяжёлую или складную, чтобы убирать на зиму. Кадки с растениями ставят на подставки с просветом, иначе под ними покрытие держит воду месяцами и из них же сыплется земля прямо в трап.

Хозяину, который уезжает до весны, площадку освобождают полностью. Пустая терраса переживает зиму лучше обставленной, и уборка мебели в кладовую входит в тот же список, что и перекрытие воды в квартире.

Верхний этаж, вода в трубах и жара под кровлей

На верхнем этаже жильцы обычно жалуются на напор воды. Душ слабеет, когда соседи внизу открывают краны. Так ли в этом доме и есть ли насос, который поднимает воду наверх, спрашивают у управляющей дома, а не у продавца.

Второе, о чём рассказывают хозяева верхних этажей, это жара. Кровля над квартирой стоит под солнцем весь день, и к августу комната под ней нагревается сильнее, чем такая же этажами ниже. Кондиционер работает дольше, и в счёте за электричество это видно.

Зато сверху нет соседей, и ночного топота над головой тоже нет. За это верхний этаж и любят, и просят за него дороже среднего.

Своя площадка и своя кровля сближают такую квартиру с домом на две секции, где за общую крышу отвечают хозяева. Как в таком доме делят содержание и почему там нужен человек на обходах, видно по тому, как у дома на несколько секций ищут хозяина общей трубы.

Вид на бухту против ежегодного ремонта

Агенты говорят про террасу и верхний этаж как про то, за что в Батуми платят охотнее всего. Такие квартиры уходят первыми, вид с них показывают в объявлении крупно, и покупатель, который смотрит квартиру по видео, влюбляется за один вечер.

Технадзор и приёмщики смотрят на ту же площадку с другого конца. Открытая терраса над жилым помещением это кровля, со всеми её слоями, уклонами и примыканиями. Ошибка в ней стоит хозяину дороже любого вида, и платит он за неё каждый сезон дождей.

Мы на стороне приёмщиков, и это не отказ от террасы. Террасу берут, когда видно, куда уходит вода, и когда есть кому проверить примыкания и порог. Без этого верхний этаж с площадкой превращается в ежегодный ремонт стены у выхода.

Отбирать варианты удобнее по дому и по этажу, и подборка квартир с террасой показывает, где площадка идёт по всей длине, а где это широкий балкон, названный террасой.

Пентхаус и терраса на крыше

Отдельный случай это площадка на самой кровле дома, с выходом из квартиры верхнего этажа. Под ней нет жилого помещения, но есть общее имущество дома, и ответственность за кровлю устроена иначе.

Выяснить тут нужно два обстоятельства. Входит ли площадка в вашу собственность или это общее имущество дома в вашем пользовании, и кто ремонтирует кровлю под ней, когда придёт время. Ответы смотрит юрист по документам.

Ветра на крыше больше, чем на террасе этажом ниже, и зимой там не остаётся ничего, кроме встроенного. Как выглядят такие квартиры и чем они отличаются внутри, видно по подборке пентхаусов.

Хозяева собственных площадок обычно думают и о том, что будет при протечке к соседу вниз. Тут помогает заранее разобраться, как работает защита жилья, которое месяцами стоит без людей, и что в неё вообще входит.

О чём спрашивают продавца и соседа снизу

Терраса считается в площадь квартиры?

Какая площадь у открытой площадки по бумагам, видно в документах на квартиру, и с цифрой из объявления она сходится не всегда. Разницу выясняют у юриста по конкретному объекту.

Что спросить у соседа под террасой?

Было ли у него пятно на потолке, когда и чем закончилось. Сосед снизу знает про вашу площадку больше продавца, и разговор с ним стоит одного визита во двор или одного звонка.

Можно ли застеклить террасу от дождя?

Остекление добавляет площадке нагрузку и меняет вид дома снаружи, а правила дома такие переделки часто запрещают. Вопрос задают управляющей и юристу до покупки, а не после первой зимы.

Как увидеть по видео, куда идёт уклон?

Глазом уклон не читается, поэтому просят вылить ведро воды и снять, куда она побежит и за какое время уйдёт. Такой кадр показывает больше, чем десяток фотографий сухой площадки.

Декабрь в Махинджаури

Покрытие на террасе в ту зиму сняли до основания и положили заново, с уклоном к двум трапам вместо одного. Второй трап поставили у стены дома, в том углу, где вода стояла в октябре.

Порог у выхода из гостиной подняли и завели под дверь лоток с решёткой по всей ширине проёма. Стену над плинтусом внутри комнаты сушили до февраля и покрасили весной, когда она перестала темнеть по утрам.

Мебель с террасы с тех пор уезжает в кладовую в октябре и возвращается в апреле. Кадки стоят на подставках с просветом. Перед дождями решётки трапов чистит человек, который раз в месяц обходит квартиру, и присылает снимок каждой из них.