Документы застройщика, которые смотрят до первого платежа

В Кахабери покупатель внёс первый платёж за квартиру в строящемся доме в марте. Смотрел он рендеры на сайте и забор с макетом, а ещё разговаривал с менеджером по видеосвязи. Проверять что-то по застройщику ему в голову не пришло: дом стоял, кран работал, соседние корпуса были заселены.

В июне он приехал в Грузию на четыре дня. На площадке стояли те же два этажа, что и в марте, а в публичных данных по участку нашлась только первая стадия разрешения. Разрешения на строительство у объекта не было.

Деньги вернули в сентябре, по условию договора, которое покупатель до этого не читал ни разу. Квартиру он взял в другом доме. Там разрешение было выдано, срок его действия не истёк, и это покупатель увидел сам, до первого платежа.

Две стадии, а в одном случае три

Выдача разрешения на строительство идёт в две стадии, так сказано в статье 101 кодекса о пространственном планировании и строительной деятельности. Стадия первая это утверждение условий использования земельного участка для строительства. Стадия вторая это выдача самого разрешения.

В случае, который описан в статье 108, процедура трёхстадийная.

На каждой стадии идёт самостоятельная административная процедура. Покупателю из этого нужно запомнить одну вещь. Пока пройдена только первая стадия, разрешения на строительство у объекта нет.

Что это значит для его денег, покупатель выясняет у юриста по сделке, по своему проекту договора.

Как проверить застройщика в Грузии до первого платежа

Проверка начинается не с компании, а с конкретного дома на конкретном участке. Имя на вывеске отдела продаж говорит меньше, чем стадия разрешения по этой кадастровой единице.

Дальше смотрят срок действия разрешения, класс объекта и порядок ввода в эксплуатацию. Всё это кладут рядом с тем, что рассказал менеджер. Там, где рассказ и публичные данные расходятся, вопрос уходит юристу.

Когда покупатель ведёт сделку из другой страны, бумаги за него смотрит тот, кто ведёт проверку застройщика и присылает результат раньше, чем уйдут деньги.

Заявление на кадастровой карте

Муниципалитет ведёт процедуру по разрешению только через программные и автоматизированные средства. Поданное электронное заявление регистрируют на портале под номером, а заявление вместе с приложенной документацией автоматически отображается на кадастровой карте как привязанное к объекту, то есть к кадастровой единице, и публикуется.

Само разрешение или уведомление о строительстве тоже выдают автоматизированными средствами и публикуют на портале. Значит, стадию по участку можно посмотреть с любого экрана.

Публикация сама по себе законность стройки не подтверждает. Она показывает, что подано и к какому участку привязано. Дальше читает юрист.

Срок действия разрешения и его продление

Разрешение выдают с разумным сроком действия, и этот срок определяет проект организации строительства. В силу разрешение вступает с момента, когда уведомление о его выдаче доставлено заявителю или прочитано им.

Срок истёк, а стройка не завершена или нарушены требования строительной документации? Тогда держатель разрешения обращается в выдавший орган. Изменения внести можно, когда лицо просит продлить срок действия и на площадке не велись работы, требующие нового разрешения, а заявление о продлении подано до истечения срока.

Отсюда вопрос к продавцу. Когда срок кончается и что с ним делали раньше.

Класс объекта и ввод в эксплуатацию

Здания и строения делятся на пять классов по риску для здоровья человека и для среды, а ещё для целей выдачи разрешения и ввода в эксплуатацию. Первый класс это малый риск, второй низкий, третий средний, четвёртый высокий, пятый повышенный технический риск. Класс определяют по функциональному назначению и параметрам объекта.

Объект первого класса не подлежит признанию пригодным для ввода в эксплуатацию. Правила ввода объектов второго, третьего и четвёртого классов устанавливает правовой акт Правительства Грузии.

Какой класс у дома из объявления, покупатель не угадывает по виду с улицы. Это читают в документах по объекту.

Публичный надзор существует

Видов строительного надзора несколько. Среди них публичный надзор муниципального органа за соблюдением условий разрешения, за условиями безопасности строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а ещё за выявлением самовольного строительства.

Хозяину квартиры это пригодится позже, когда дом достроят. Пока идёт стройка, покупателю полезно знать, что у надзора есть предмет: условия того самого разрешения, которое он сверяет по порталу.

Платить до разрешения или ждать второй стадии

Для менеджеров отделов продаж вопрос давно решён. До разрешения продают на многих площадках города, а на раннем этапе квартира стоит дешевле, чем в достроенном доме. Деньги идут в стройку, стройка идёт быстрее, квартира достаётся тому, кто решился раньше.

У юристов по сделкам счёт другой. До второй стадии у объекта нет разрешения на строительство, и покупатель платит за квадратные метры, которых юридически ещё нет. Обеспечения у него тоже нет: ни записи в реестре, ни залога.

Мы бы смотрели на две строки в проекте договора. Первая про возврат денег и срок возврата, вторая про то, чем обеспечено право покупателя. Обе строки есть и юрист их прочитал, ранний платёж обсуждаем. Нет хотя бы одной, ждут второй стадии. Строку про возврат пишут заранее, и правки в проект договора до подписи вносят ещё до задатка.

Бумаги по самому объекту

У продавца просят документы, которые относятся к дому и участку, а не к компании и её истории.

• Документ на землю под домом с кадастровыми данными участка.
• Разрешение на строительство: стадия, дата выдачи, срок действия.
• Строительная документация, по которой разрешение выдали.
• Договор, где описаны возврат денег и срок возврата.

Каждую бумагу сверяют с тем, что опубликовано по кадастровой единице. Расхождение между документом на руках и публичными данными это повод остановиться.

Земля под домом и разрешение это разные вещи

Документ на участок говорит, кому участок принадлежит и какие у него кадастровые данные. Разрешение говорит, что на этом участке разрешили строить. Одно другим не заменяется.

Покупателю обычно показывают то, что красивее. Показали только землю, спрашивают про стадию. Показали только разрешение, смотрят, к какой кадастровой единице оно привязано.

Рендер, макет и забор с картинкой

На рендере дом всегда достроен. На макете за стеклом в отделе продаж тоже. Ни рендер, ни макет, ни баннер на заборе документа не заменяют, и ни стадии разрешения, ни срока его действия в них нет.

Видео с площадки честнее. По нему считают этажи, видят кран, опалубку, людей на перекрытии. Бумаг по видео не видно, и проверяют их отдельно.

Пять строк по строящемуся дому

Первый в жизни строящийся дом разбирают по пяти строкам.

Стройка стоит, срок идёт

Тихая площадка это ещё не ответ. Вопрос в другом. Что происходит со сроком действия разрешения, пока на участке никого.

Смотрят дату выдачи и срок. Спрашивают, подавали ли заявление о продлении и когда. Держат в голове, что такое заявление подают до истечения срока, а не после.

Что случилось с конкретным разрешением, устанавливает юрист по сделке по документам застройщика. Покупатель собирает факты, выводы делает не он.

Вопросы до перевода денег

Список короткий. Какая стадия пройдена по этой кадастровой единице. Когда выдано разрешение и когда истекает срок его действия. Какой класс у объекта. Что в проекте договора написано про возврат.

Ответы просят письмом, а не голосовым сообщением в мессенджере. Где продавец отвечает уклончиво, вопрос повторяют юристу, и уже он формулирует его иначе.

Тем, кто первый раз ведёт покупку квартиры у застройщика, этот список отдают целиком, вместе с датами по объекту. График платежей ложится на те же даты, а платежи частями у застройщика разбирают отдельно от стадий разрешения.

Перед первым платежом

Застройщик показывает только первую стадию. Это стоп?

Первая стадия означает утверждённые условия использования участка, но не выданное разрешение на строительство. Платить сейчас или ждать, покупатель решает с юристом по своему договору.

Где покупатель из другой страны видит эти данные?

Заявление и документацию публикуют и привязывают к кадастровой единице на карте, разрешение публикуют тоже. Открыть страницу можно с любого экрана, а читать её лучше вдвоём с юристом.

Срок действия разрешения истёк. Дом теперь незаконный?

Держатель разрешения обращается в выдавший орган, и дальше всё решается там. Вывод по конкретному дому делает юрист по документам, а не покупатель по дате на бумаге.

Класс объекта в договоре не указан. Это нормально?

Класс определяют по назначению и параметрам объекта, а видно его в документах по разрешению. Спросить о классе стоит до задатка, ведь от него зависит порядок ввода в эксплуатацию.

Технадзор звать уже сейчас или потом?

Инженер пригодится дважды: когда стройку сверяют с документацией и когда принимают готовую квартиру. До первого платежа работа бумажная, и ведёт её юрист по сделке.

Чем кончилось в Кахабери

К сентябрю деньги вернулись. Сработала та строка договора, которую покупатель раньше пролистывал, и помог юрист, который её нашёл и прочитал вслух по телефону.

Второй дом выбирали медленнее. Сначала посмотрели, что опубликовано по кадастровой единице, потом дату выдачи разрешения и остаток срока, и только после этого попросили видео с площадки.

Первый платёж там покупатель внёс в октябре. Разрешение было выдано, срок не истёк, класс объекта стоял в документах по разрешению, а строка про возврат появилась в договоре с подачи юриста. На той первой площадке к октябрю поднялись ещё этажи, только денег покупателя в них уже не было.