Эскроу в сделке: кто держит деньги между подписью и регистрацией

Продавец квартиры на Тамар Мепе попросил всю сумму наличными в день подписи. Шёл июнь. Покупатель жил в другой стране, про эскроу при покупке недвижимости слышал краем уха и спорить не стал, но и всё отдавать вперёд не захотел. Сошлись на половине до подписи.

Половину он перевёл. Дальше сделка встала. Старая запись в реестре никуда не делась, продавец её так и не снял, а деньги уже лежали у него, и торопиться ему стало незачем.

Разошлись через месяц. Часть суммы возвращали дольше, чем шла вся остальная подготовка к сделке. Второй объект тот же покупатель брал иначе, и деньги до появления записи о новом собственнике лежали у третьей стороны.

Что значит эскроу при покупке недвижимости

Слово пришло из англоязычной практики, а устройство за ним простое. Деньги покупателя до определённого события держит кто-то третий и выдаёт их продавцу только тогда, когда событие наступило. В сделке с квартирой таким событием назначают запись о новом собственнике в Публичном реестре.

В грузинской практике роль держателя исполняет счёт с особым режимом, депозит у нотариуса или счёт компании, которая ведёт сделку. Вывески разные, механика одна.

Покупателю, который приезжает в город на четыре дня, схема нужна больше, чем местному. Он не сможет прийти к продавцу на следующей неделе и постоять у него в офисе.

Разрыв между подписью и записью в реестре

Договор подписан, ключи обещаны, а собственником в реестре числится продавец. Право собственности на недвижимую вещь возникает только с регистрацией, и это норма части 5 статьи 11. Грузинский закон о Публичном реестре ставит такое же требование к суперфицию, узуфрукту, сервитуту, ипотеке.

Промежуток бывает коротким. Бывает и длинным, когда документы приняли с замечанием или подпись пришлась на вечер пятницы. От чего зависит день появления записи о собственнике, покупатель выясняет до подписи, потому что от этого зависит, сколько времени деньги висят между двумя людьми.

Пока записи нет, квартира для реестра чужая. Продавец в этот момент собственник, он вправе распоряжаться своей вещью, и никакая подписанная вами бумага сама по себе этого не меняет.

Какие права переезжают к новому собственнику

Собственностью перечень зарегистрированных прав не кончается. Рядом с ней в реестре живут ипотека, аренда и субаренда, наём и поднаём, узуфрукт, сервитут, ссуда, лизинг, обязательства, связанные с правом собственности, и преимущественное право покупки.

Часть 4 статьи 11 говорит, что данные о зарегистрированных правах переходят к новому собственнику без изменений, кроме случаев, предусмотренных законодательством. Чужая аренда на купленной квартире остаётся арендой. Узуфрукт остаётся узуфруктом.

Поэтому выписку читают раньше, чем переводят деньги. Её выдают любому лицу, и спрашивать позволения у продавца незачем. Зарегистрированные данные закон признаёт достоверными, и опровергнуть их можно только в том порядке, который предусматривает законодательство.

Предварительная регистрация вместо честного слова

Закон даёт покупателю инструмент, про который продавцы вспоминают неохотно. По части 1 статьи 12 будущую регистрацию права обеспечивают предварительной записью в реестре, и основанием для неё служит договор, подписанный сторонами.

Часть 2 той же статьи объясняет, зачем это нужно. Предварительная регистрация исключает регистрацию любого другого права на эту недвижимость и регистрацию отказа от права собственности, пока стороны не условились о другом. Поверх такой записи вторую ипотеку на квартиру не повесят.

Одного она не исключает. Часть 3 оставляет возможность зарегистрировать как собственника правопреемника, так что запись не превращает квартиру в вещь, которую нельзя передать по закону.

Когда предварительная запись прекращается

Четыре случая названы в части 4 статьи 12. Запись прекращается, когда регистрируют обеспеченное ею право. Прекращается с истечением срока, если срок был установлен. Прекращается по письменному соглашению сторон.

Прекращается она и при регистрации права другого лица в установленном порядке, с исключениями, которые в том же пункте перечислены. Разбирать эти исключения по своему случаю покупатель идёт к юристу, а не к продавцу.

Со сроком поэтому не жадничают. В заявлении его ставят с запасом на регистрацию, чтобы запись не прекратилась за день до того, как она понадобится.

Держатель денег до регистрации

Третьей стороной бывает банк со счётом особого режима. Бывает нотариус, который вправе принять деньги на депозит, и этот путь выбирают, когда свой счёт в стране открыть не успели.

Бывает и компания, которая ведёт сделку, с письменным поручением от обеих сторон. Вывеска держателя значит меньше, чем текст соглашения о том, при каком условии деньги уходят продавцу и при каком возвращаются покупателю.

Что нотариус в грузинской сделке делает и чего не делает, стоит выяснить заранее, если выбран депозит: полномочия нотариуса описаны законом довольно узко.

Условия выдачи денег в договоре

Схема живёт ровно настолько, насколько подробно описано событие. Формулировка «после регистрации» без уточнений оставляет место для спора, потому что регистрируют в реестре разное.

В тексте называют кадастровый код объекта, имя будущего собственника, документ, по которому держатель убедится, что запись появилась, и срок, за который деньги уходят продавцу. Отдельной строкой пишут, что будет, если записи к назначенному дню нет.

Возврат описывают так же подробно, как выдачу. Кому возвращают, на какой счёт, за какое время, кто несёт расходы держателя. Без этих строк соглашение превращается в обещание.

Чего схема с третьей стороной не делает

Держатель денег не проверяет квартиру. Он не читает историю собственника и не отвечает за то, что продавец скрыл чужое право на объект. Его работа узкая. Убедиться, что названное в соглашении событие наступило, и выдать деньги.

Документы по объекту смотрят до того, как деньги куда-то положат. Третья сторона закрывает один риск, потерю денег в промежутке между подписью и записью, и больше ничего.

Наличными в день подписи

Просьба про наличные обычно имеет понятное объяснение. Продавец в тот же день покупает другое жильё, или ему нужны деньги на руках, или прежний опыт приучил его не доверять переводам.

Покупателю из другой страны наличные оставляют один рычаг. Расписка. Больше ничего, и спорить потом придётся о том, кто что держал в руках.

Безналичный путь с понятным назначением платежа выглядит скучнее, зато виден обеим сторонам. То, как готовят перевод из другой страны, разумнее прочитать до покупки билетов, а не в последний вечер перед сделкой.

Половина вперёд или деньги у третьей стороны

Продавцы и работающие с ними агенты видят в эскроу лишнее звено. Сделка в Батуми идёт быстро, покупатель приезжает на несколько дней, и каждая новая бумага это ещё один день ожидания. Просьба положить деньги под условие читается как подозрение, а дальше с этим человеком договариваться про мебель и ключи.

Юристы по сделкам считают разговор о доверии подменой темы. Между подписью и записью в реестре есть промежуток, и в этом промежутке условия диктует тот, у кого деньги. Половина суммы вперёд переводит покупателя в положение просящего.

Правы здесь юристы, и спорить особенно не о чем. Деньги уходят продавцу после того, как в реестре появилась запись о праве покупателя. Когда третья сторона невозможна, разрыв закрывают предварительной регистрацией и условиями договора о возврате.

До первого платежа

Список короткий. Свежая выписка с именем собственника и пустыми графами обременений. Кадастровый код, переписанный с экрана и сверенный вслух. Паспорт продавца рядом с выпиской.

Дальше смотрят на деньги. Кто держит, по какому документу, на каком основании выдаёт продавцу. И кто подписывает соглашение с его стороны, если на сделке будет представитель.

Все этапы сделки выстраивают в один календарь ещё до задатка, вместе с датами платежей и днём подачи документов на регистрацию.

Если продавец отказывается от любой схемы с условием

Отказ бывает принципиальным, и переубеждать человека бессмысленно. Тогда у покупателя остаётся выбор из двух вещей. Уйти с объекта или закрыть разрыв тем, что есть под рукой.

Закрывают предварительной регистрацией по подписанному договору, разбивкой платежа так, что основная часть уходит после записи, и условием о возврате с конкретным сроком.

Бывает и так, что за жёстким отказом стоит не характер продавца. Иногда в документах по квартире находится причина, по которой ему нужны деньги до того, как кто-нибудь внимательно посмотрит реестр.

Вопросы, которые задают до первого перевода

Обязательно ли для эскроу открывать счёт в Грузии?

Держателем денег бывает не одна лишь банковская структура. Депозит у нотариуса и счёт компании, ведущей сделку, устроены по тому же принципу, а условия выдачи в любом случае пишут отдельной бумагой.

Продавец согласен на предварительную регистрацию, но просит задаток наличными. Нормально?

Задаток и основной платёж живут по разным правилам, и расписка на небольшую сумму рисков почти не создаёт. Опасность начинается там, где вперёд уходит основная часть цены квартиры.

Можно ли записать условие о выдаче денег прямо в договор купли-продажи?

Такое условие в тексте встречается, только держателю денег нужна своя бумага с его обязанностями. Два документа готовят вместе, чтобы формулировки о событии и сроках в них совпадали слово в слово.

Что будет с деньгами, если регистратор откажет?

Сценарий отказа описывают в соглашении заранее, с указанием счёта и срока возврата. Без такой строки держатель окажется между двумя требованиями и будет ждать, пока стороны договорятся сами.

Нужен ли мне эскроу при покупке у застройщика?

Стройка меняет картину, потому что регистрировать там пока нечего и событием становится другая стадия. Привязку платежей к этапам и к записи в реестре в таком договоре продумывают отдельно.

Вторая квартира на Тамар Мепе

Первую сделку покупатель так и не довёл. Старая запись к июлю никуда не ушла, половину суммы продавец отдал сразу, остальное возвращал частями, и последний перевод пришёл уже осенью.

Второй объект смотрели в том же квартале. Договор подписали вместе с предварительной регистрацией права, деньги легли у третьей стороны, и в соглашении было написано, по какому документу держатель видит запись о новом собственнике.

Запись появилась, держатель получил выписку, деньги ушли продавцу в тот же день. Покупателя в Батуми в этот момент уже не было. Про эскроу-счёт в сделке он теперь спрашивает раньше, чем про вид из окна, а перевод денег за квартиру готовит за три недели.