Доверительное управление квартирой, пока хозяин за границей

В мае хозяйка квартиры на Зелёном мысе уехала на полгода и отдала ключи знакомому. Договорились на словах. Он заглядывает, когда будет рядом, смотрит, не течёт ли под мойкой, поливает фикус на подоконнике.

В сентябре сосед прислал ей сообщение и спросил, кто эти люди с чемоданами на площадке. В квартире жили постояльцы. Про доверительное управление квартирой разговора между ними никогда не было, бумаг тоже, и денег за эти месяцы хозяйка не увидела.

К ноябрю она поменяла замки и подписала письменный договор с управляющей. Там было написано, что управляющая вправе делать, чего делать не вправе и как отчитывается. Фикус, кстати, выжил.

Что кодекс называет доверительной передачей имущества

Главы про управление квартирой в грузинском законе нет. Есть договор доверительной передачи имущества, и статьи кодекса о доверительном управлении описывают его в несколько строк. Доверитель отдаёт имущество управляющему, управляющий держит его и ведёт в интересах доверителя.

Хозяйка здесь доверитель. Человек или фирма с ключами это управляющий. Дальше стороны дописывают всё сами, потому что кодекс оставил им много свободного места.

От своего имени, но за счёт хозяина

Управляющий ведёт переданное имущество от своего имени. Расходы и риск лежат на доверителе, так написано в кодексе. В отношениях с третьими лицами управляющий пользуется правами собственника.

Для хозяйки из другой страны тут два следствия. Подрядчик, сантехник и сосед снизу разговаривают с управляющим как с хозяином квартиры. А деньги на эти разговоры всё равно её.

Отсюда растёт и привычка хранить переписку. Заявка, согласование, счёт, подтверждение оплаты живут в одном месте с датами, потому что управляющий действовал своим именем, а спрашивать потом будут с хозяйки.

Осмотрительность, за которую отвечают деньгами

Кодекс просит от управляющего той же осмотрительности, какую он проявлял бы в своих делах. Пошёл против интересов доверителя и такой осмотрительности не проявил, значит возмещает убытки, которые из этого вышли.

Строка короткая, а смысл у неё совсем практический. Хозяин, у которого на руках договор и переписка с управляющим, может показать, о чём просил и что получил. Хозяйка со Зелёного мыса показать не могла ничего.

Вознаграждение, расходы и плоды

Платы за управление кодекс не подразумевает, пока стороны не договорились иначе. Договариваются, конечно, всегда, и строка о вознаграждении есть в договоре у любой управляющей.

Расходы на переданное имущество несёт доверитель. Плоды управления тоже остаются у него. Эти две фразы объясняют, почему хозяин видит в документах и свои траты, и свои поступления, а месячный отчёт по квартире читают с калькулятором рядом.

Бумага, без которой ключи не отдают

Договор доверительной передачи имущества кодекс требует заключать письменно. Это не формальность для архива. Пока договора нет, непонятно, от чьего имени действует человек с ключами, чьи это расходы и кому достаются деньги.

Перед третьими лицами по кодексу отвечает управляющий. Соседу снизу, которому протекло, претензию проще адресовать тому, кто вёл квартиру, и это ещё один повод писать бумагу.

Поручение и доверительная передача рядом

Услуги с одинаковым названием на вывеске строятся на разных договорах. Кодекс разводит их по шести признакам.

Разница тут не книжная. От того, какой договор подписан, зависит, кто для подрядчика заказчик и чьё имя стоит в заявке на ремонт.

Ключи, замки и доступ в квартиру

Сколько комплектов ключей передано и кому, пишут в договоре. Там же оговаривают, вправе ли управляющий делать копии и кому их отдаёт. Замена замка после расторжения тоже строка договора.

Доступ посторонних описывают отдельной строкой. Мастер, оценщик, курьер с мебелью заходят в квартиру в присутствии управляющего, и каждый такой вход попадает в журнал посещений с датой и причиной. Журнал этот нужен не для контроля над людьми, он нужен для памяти.

Хозяйка со Зелёного мыса меняла замки на свои деньги и без спешки. Знакомый ключи вернул, только она так и не узнала, сколько копий гуляет по городу.

Границы полномочий на бумаге

Круг полномочий описывают через действия, которые управляющий делает сам, и действия, на которые спрашивает хозяина. Мелкий ремонт по заявке он закрывает своей подписью. Замена бойлера или разговор с домовым управлением идут по второму списку.

Отдельно стоит вопрос о деньгах на текущие дела. Управляющему оставляют оборотный остаток на мелкие траты по квартире, и в договоре описывают, из чего он пополняется и как закрывается документами. Иначе каждая прокладка превращается в переписку с другим часовым поясом.

Полезна и обратная сторона. В договоре пишут, чего управляющий не делает без письменного согласия хозяина, и этот перечень короче, зато он спасает от неожиданностей вроде постояльцев в сентябре.

Хватает ли человеку на месте одного слова

Собственники, живущие за границей, нередко уверены, что знакомому на месте бумага ни к чему. Договор в такой услуге, по их мнению, всё равно никого не защитит, а доверие вырастает из отношений, а не из подписей.

Управляющие квартирами смотрят на это ровно наоборот. Без договора нельзя сказать, от чьего имени человек действует, чьи расходы он несёт и кому достаются поступления. Спорить потом не о чем.

Правы управляющие. Спор решает текст кодекса, а не запас доверия между людьми. Письменная форма для доверительной передачи имущества названа в нём прямо, и услуга без этой бумаги остаётся дружеской услугой.

Когда управляющий меняется

Смена управляющего это всегда ключи, доступ и документы. В договоре заранее описывают, что возвращается хозяину и в каком виде.

Хозяину из другой страны спокойнее, когда квартиру ведёт организация, а не один человек с телефоном. Заболел, уехал, передумал, и услуга встала. У фирмы на такой случай есть сменщик, и это тоже записывают в договор.

Перед подписью стоит посмотреть, чем занимается компания помимо управления квартирами. Ремонт, подбор жилья и ведение сделок рядом с управлением говорят о том, кого в доме знают и кому откроют дверь.

Проверка квартиры из другой страны

Видеосвязь работает лучше фотографий. Хозяин просит пройти с камерой по комнатам, заглянуть под мойку, открыть щиток и показать счётчики крупно. Дата на экране телефона в кадре снимает половину вопросов.

Второй способ это документы. Квитанции, акты по заявкам, снимки до работы и после собирают в одну папку, которую хозяин открывает когда удобно. Пустая квартира без присмотра опаснее занятой, и полис на закрытую квартиру читают вместе с договором управления.

Чем кончается устная договорённость

Самый частый финал мирный. Человек присматривал как умел, ничего не случилось, хозяин вернулся и забрал ключи.

Второй вариант хозяйка со Зелёного мыса прожила сама. Квартиру использовали без её ведома, денег она так и не дождалась, и предъявить было нечего, потому что никакого документа между ними не существовало.

Третий хуже обоих. В квартире случается протечка или пожар, и выясняется, что отвечать за неё никто не подписывался. Что входит в доверительное управление и где заканчиваются полномочия, выясняют до передачи ключей, а не после сообщения от соседа.

Перед тем как отдать ключи

Можно ли оформить управление без приезда в Грузию?

Договор подписывают дистанционно или через представителя по доверенности. Форму такой доверенности и её годность для этой задачи показывают нотариусу в Грузии и юристу по сделке.

Чем доверительная передача имущества отличается от аренды?

Арендатор живёт в квартире для себя и платит за это хозяину. Управляющий в ней не живёт, ведёт её для хозяина и отчитывается перед ним, а условия описывает другая глава кодекса.

Что делать, если управляющий молчит?

Сначала письменный запрос по адресу из договора, с датой. Молчание на письмо уже событие, с которым идут к юристу, и одновременно повод назначить день передачи ключей обратно.

Нужна ли доверенность, когда есть договор управления?

Эти бумаги закрывают разные вещи. По договору управляющий ведёт квартиру, а доверенность нужна там, где он представляет хозяина перед ведомством или подписывает документ за него.

Кому платить за свет и воду при управлении?

Счета остаются расходами хозяина, а платит их по поручению управляющий. В договоре пишут, из каких денег он берёт и как показывает оплату, чтобы не сверять потом квитанции вслепую.

Ноябрь на Зелёном мысе

Замки хозяйка поменяла в первый же приезд, вместе с мастером и новым комплектом ключей. Договор с управляющей подписали в тот же приезд, и в нём появились строки, которых в майской договорённости быть не могло.

Круг полномочий. Порядок отчёта. Перечень работ, которые управляющая закрывает сама, и перечень тех, на которые спрашивает хозяйку. Отдельно написали про ключи и про то, кому их передают при расторжении.

К декабрю она получила первый отчёт и впервые увидела, что происходило в квартире без неё. Знакомого она не судила. Просто перестала звать его присматривать.